土地所有者需要了解的《土地所有者透明度法案》和《土地所有者透明度注册表》

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今天,该省 土地所有者透明度法 (不列颠哥伦比亚省)(以下简称“乐天”采取行动,并启动了一个新的注册表,旨在使卑诗省的土地所有权“透明”。

作为其30点住房可负担性计划的一部分,安省制定了《禁止酷刑协定》,以打击房地产行业的洗钱活动,并终止所谓的“隐藏”土地所有权。 乐天要求个人(可能通过公司,合伙企业和信托间接持有)披露不列颠哥伦比亚省的土地最终所有权,并在新的注册中心进行识别。新的注册管理机构与土地所有权注册管理机构分开,称为“土地所有者透明度注册管理机构”(“乐天”,由不列颠哥伦比亚省土地业权和土地调查局(以下简称“LTSA”)。 乐天是加拿大第一个此类注册管理机构,并且是全球范围内的少数注册管理机构之一。

尽管LOTR通常被称为“实益拥有权”注册机构,但从典型的法律意义上讲,它实际上并不专注于“实益拥有者”。相反,它通过有益的所有权结构寻找对那些结构具有控制权或拥有所有权权益的个人。因此,例如,如果一家代名人公司通过光棍信托安排将第二家公司的财产作为实益拥有人持有,则重点不在于公司实益拥有人,而在于在该公司中具有直接或间接利益的个人。

值得注意的是,与土地所有权登记制度不同,土地所有权登记制度由法定的永久性所有权保证(受限于有限的例外情况)支持,LOTR并不保证其中包含的信息。

从2020年11月30日开始的披露义务

从今天开始,每项申请都将根据 土地所有权法 (不列颠哥伦比亚省)必须附有“透明度声明”,确认受让人是否是LOTA之下的“报告机构”。作为举报机构的任何受让人还必须确认其为举报机构的类型,并提交“透明度报告列出有关受让人和个人“利益持有者”的信息。如果没有透明度声明(以及透明度报告,如适用),土地所有权办公室将不会完成土地权益的注册。重要的是要注意,尽管只有报告机构必须提交透明度报告,但所有与土地有利益关系的受让人都必须填写透明度声明。

但是,“土地权益”和“报告机构”到底是什么,谁是“权益持有者”?什么必须记录在“透明度报告”中?

关键条款

BC省的土地所有者将需要熟悉以下术语,以了解其根据LOTA的披露义务:

  • 一个“对土地的兴趣”表示:

- 收费简单的所有权;

-  a life estate;

- 租期超过十年;要么

- 随时间支付购买价后,根据买卖协议占有或获得简单土地所有权的权利,

关于不列颠哥伦比亚省的任何土地(某些原住民土地除外)。

  • 一个 ”报告机构”是指以下任何一种:

-  一个 ”有关法团”,是公司或有限责任公司(包括法人团体和社团);

-  a trustee of 一个 ”相关信托”,即在另一司法管辖区建立的明示信任,绝对信任或类似的法律关系;要么

-  a partner of 一个 ”相关伙伴关系”,指的是普通合伙,有限合伙,有限责任合伙,专业合伙或外国合伙, 合伙 法案 (不列颠哥伦比亚省)或在其他司法管辖区建立的类似法律关系,

除了某些排除在外的实体,例如上市公司,房地产投资信托基金,遗嘱和慈善信托,法定实体,保险公司,分层公司,储蓄机构和法人实体,它们由政府机构拥有或控制,或为政府机构所受益,原住民和养老基金。 乐天的附表1和2列出了报告主体定义中未包括的各个实体,因此免于提交透明度报告的义务。 2020年9月20日,根据理事会决议,将其他排除项目添加到这些计划中。

  • 一个“利益持有者”是指以下任何个人:

-  is 一个 ”公司利益持有人”,是指单独或联合或与一个或多个其他个人协约的任何个人:

(i)拥有至少10%的相关公司股权或投票权的注册和/或实益权益;要么

(ii)有权选举,任命或罢免有关法团的大多数董事,

whether directly or indirectly through “control” of an intermediary or chain of intermediaries or through any combination of direct and indirect control (the meaning of indirect control through an intermediary or chain of intermediaries is 地址ed in the 乐天 regulations); or

(iii)有能力对有权选举,任命或罢免上述(ii)含义的大多数相关公司董事的个人施加直接重大影响。

-  is 一个 ”受益拥有者”,指具有以下条件的任何个人:

(i) a beneficial interest (other than an interest contingent on the death of another individual) in respect of an 对土地的兴趣 registered in the 名称 of the trustee of a 相关信托; or

(ii)撤销有关信托并收取土地权益的权力,

在每种情况下,直接或作为具有此类权利的相关公司的公司利益持有人;要么

-  is 一个 ”合伙权益持有人在LOTA之下是指以下任何人:

(i)有关合伙的合伙人,其中至少有一位合伙人持有土地的注册权益,而该土地是该合伙的合伙财产;要么

(ii)相关公司的法人权益持有人,是上述(i)段所述的相关合伙人的合伙人,

在每种情况下,都可以直接或通过一个或多个相关伙伴关系的链进行。

  • 一个 ”委托人” is a (corporate or individual) 委托人 of a 相关信托 except for any 委托人 that is also a trustee of the 相关信托 or an individual 受益拥有者 in respect of the 对土地的兴趣 registered in the 名称 of the trustee of the 相关信托.

透明度报告的内容

每个透明度报告必须列出某些“主要识别信息”(将公开)。这些信息包括:

  • for individuals (including 利益持有者s, individual 委托人s and any individual trustee of a 相关信托): their full 名称, citizenship and principal residence;
  • for corporations (including 有关法团s and those that are not a 有关法团 such as a corporation that is a partner of a 相关伙伴关系 or a trustee or 委托人 of a 相关信托): their 名称, registered and, if applicable, head office 地址, jurisdiction of incorporation and, if applicable, the jurisdiction from which the corporation was most recently continued or transferred; and

  • for 相关伙伴关系s: their business 名称 (if any), type of partnership, registered and, if applicable, head office 地址, 地址 of principal business premises and jurisdiction of governance.

除了主要的识别信息外,透明度报告还必须包括某些性质更为敏感的其他信息(这些信息不会公开,但可用于某些联邦和省级税收,金融服务,证券,执法和反垄断法。洗钱当局)。这些信息包括:

  • 对于作为报告机构的每个相关公司和每个相关合伙企业(其合伙人是报告机构):税务和公司/标识注册号;
  • for each individual 利益持有者: the individual’s date of birth, last known 地址, social insurance number or individual tax number (if applicable) and Canadian residency status, the date the individual became or ceased to be an 利益持有者, a 描述 as to how the individual is an 利益持有者 and whether a declaration of incapacity has been made by a court or other authority in respect of the individual.

报告机构必须采取合理步骤,以获取并确认所披露的有关权益持有人和定居者的信息的准确性,如果报告机构无法获取或确认任何此类信息,则必须声明该事实并说明所做的努力。利益相关者和定居者也负有积极的义务,以回应报告机构的任何信息请求。

If a 报告机构 determines that it has no 公司利益持有人s or 合伙权益持有人s, it must declare that fact in the 透明度报告 and, for any trustee of a 相关信托 for which there are no individual 受益拥有者s, the 报告机构 must include a 描述 of the class of beneficiaries of that 相关信托.

到2021年11月30日,现有地主的披露

在2020年11月30日之前拥有土地权益的相关公司,相关信托的受托人或相关合伙企业的合伙人将必须在2021年11月30日之前提交透明度报告,除非将注册所有权转移给在此之前的土地权益或注册所有者否则将在2021年11月30日之前不再是举报机构,在这种情况下,注册所有者将没有义务提交透明度报告。这使当前的土地所有者,特别是拥有大量土地的土地所有者,有时间评估其所有权结构并提交其透明度报告。 

如果土地权益的注册所有人在2020年11月30日或之后的任何时间成为该权益的报告机构,则直到2021年11月30日才可以提交透明度报告;相反,它必须在成为报告机构的两个月内提交透明度报告。例如,如果一家上市公司在2020年11月30日之前拥有土地,则将获得豁免,但是如果该公司在2020年11月30日之后成为私有公司,它将成为一家相关公司,并且有两个月的时间提交透明度报告。

持续的披露义务

为了确保LOTR保持最新状态,安省采取了措施,要求报告机构和LOTA的“管理员”不时更新信息。

利息持有人变动

如果举报机构意识到或有理由知道先前提交的透明度报告不再披露当前的权益持有人,或者法院或其他机构已确定该权益持有人无行为能力,则必须除非报告机构不再是与透明度报告有关的土地权益的注册所有人,否则在两个月内提交新的透明度报告。

纠正错误或遗漏

Reporting bodies or the 乐天 administrator may file a new 透明度报告 to 地址 errors or omissions in a previously filed report. Other persons identified in the report may also apply to the 乐天 administrator for corrections to be made to an existing 透明度报告.

不再成为报告机构

在提交的透明度报告中被识别为土地权益报告实体的注册所有人,如果在任何时候不再是该权益的报告实体,则必须在两个月内向LOTA管理员提交通知在土地上。

在LOTR中访问信息

从2021年4月30日开始,公众和某些政府机构(包括加拿大税务局,FINTRAC,卑诗省证券委员会,卑诗省金融机构委员会,不列颠哥伦比亚省律师会和执法机构)都可以搜索LOTR。政府当局将有权访问全部信息,而公众将受到更有限的访问。

Through the 乐天, the public will have access to primary identification information 关于 reporting bodies and their 委托人s and 利益持有者s, if applicable, that are associated with particular lands. 

政府官员和员工将可以访问透明性报告中包含的其他(且不公开)信息,也可以向LOTR报告以广泛用途,包括确认和强制遵守联邦和省级金融服务,反洗钱,证券和税法,法规,进行与执法程序,警务或刑事情报运作有关的调查,政府财政或反洗钱政策的制定,有关当局的管理和执法以及省政府规定的其他目的根据规定。

保护弱势群体

Primary identification information 关于 individual 委托人s and 利益持有者s in a 透明度报告 will not be published in the 乐天 until 90 days after the 透明度报告 is filed with the LTSA. This grace period will give individuals an opportunity to apply to the LTSA to have their information hidden from public view if they have concerns that public disclosure of the information could create a risk for their own health or safety or the health or safety of someone in their household. The 乐天 administrator may also obscure from public view any information 关于 individuals under 19 years old or for which a determination of incapacity has been made.

未能遵守LOTA的后果

土地所有者可能会因不遵守LOTA而面临严厉的处罚,并会如实地提交必要的披露。 乐天允许对违规行为同时处以行政处罚和罚款,但对于同一违规行为,个人可能不会被同时处以行政罚款和罚款。

对于根据《劳资协议》被视为犯罪的某些违法行为(例如,未提交透明度报告或未提供具有虚假或误导性信息的透明度报告或透明度声明),将处以罚款,最高可处以土地相关权益评估价值的15%,分别为25,000美元(个人)和50,000美元(其他人)。根据《劳资协议》,其他罪行可能处以最高50,000美元(个人)和100,000美元(其他人)的罚款。

还可能对不遵守LOTA的行为施加行政处罚,但最高罚款额不得超过罚款。 乐天考虑到可能由财政部长任命一名执行官,该官员将负责行政处罚。迄今为止,尚未指定此类执法人员,而且由于这种任命不是强制性的,因此尚不清楚行政处罚的适用范围。

授权,许可或参与公司实施犯罪的公司董事,高级管理人员,经理或代理人也应承担责任,无论该公司是否因犯罪而受到起诉或定罪。 乐天还授权执法人员(如果被任命的话)对违反LOTA或LOTA法规的公司的董事,高级管理人员,经理或代理商施加行政处罚。

展望未来

The launch of the 乐天 has caused some to speculate that the Province’s intent was not simply to tackle money laundering but, also, to prepare for the imposition of property transfer tax on beneficial transfers. While the Province may head in that direction 事件ually, the 乐天 itself is not clearly set up for that purpose. 

The 乐天 is a detailed and relatively complex piece of legislation that warrants close review. This 博客 sets out a general overview of the key concepts, obligations and timelines. However, landowners should seek legal advice, particularly for more complex land ownership structures involving multiple layers of corporations, partnerships or trusts. We also recommend visiting the LTSA’s 网站 dedicated to the 乐天 and 乐天 which can be accessed 这里.

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