商业业主的救济:租户破产不会影响信用证

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安大略上诉法院,位于 7636156 Canada Inc.(重新),2020 ONCA 681 (“ 7636156”),最近确认,当承租人或承租人的受托人在破产中放弃租约时,单证信用证是承租人根据商业租赁承担的义务的有效担保。对于房东来说,这是个好消息,因为它解决了以前关于房主能否依赖备用信用证作为与租赁交易有关的抵押担保品的不确定性。在不违反信用证自主权的“欺诈例外”的前提下,并且前提是租赁和信用证的起草正确,上诉法院已确认房东将有权要求信用证满足因在破产程序中免责或终止租户的租赁而引起的损失的索赔。

因此,上诉法院推翻了动议法官的裁决,该裁决将房东的追回限制为仅适用于该法案第136(1)(f)条所允许的三个月的加速租金索赔。 破产法 (“ BIA ”)。

在7636156中 , 租客 (” 保持 ”)从房东那里租了一栋工业建筑(“ 房东 ”),任期十年,至2024年5月届满。2018年5月,承租人转让给破产,并任命了受托人(“ 受托人 ”)。任命后不久,受托人放弃了租户的租约。根据租约的条款,承租人安排了250万美元的信用证,该信用证由银行发行并作为受益人根据信用证提供给房东(“ LC ”)。信用证由银行持有的等额现金抵押作后盾。租赁和信用证的条款明确规定,信用证将作为房东因承租人未能履行租赁义务或因终止,交出,免责或其他原因导致的任何损失,成本或损害的担保。与承租人的破产或破产程序有关的租赁被拒绝。在取消租约时,信用证处于良好状态。业主在免责声明之前和之后都使用了信用证,并在此过程中提取了250万美元信用证的全部金额。

受托人提出一项动议,确定房东有权使用信用证。下级法院法官裁定,房东在信用证上的允许提款仅限于根据《房屋租赁条例》第136(1)条获得的为期三个月的加速租金索赔额。 BIA 。 房东提出上诉,认为房委会在发行银行和房东之间建立了独立的受益人义务,并且这些义务应不受受托人对租户租约的免责声明的影响。

上诉法院裁定:

  1. 信用证基本上是独立于申请人与受益人之间的基础交易的,并且在没有欺诈的情况下,银行有独立的义务向受益人付款,这与基础合同的实际履行无关,包括租约。当信用证下指定的单据被交付或“提交”给开证行,并且这些单据在其表面上构成“符合要求的出示单”时,银行有义务兑现信用证。没有证据表明房东在基础交易中有欺诈或其他不当行为,因此,对自治原则没有有效的限制;和
  2. 没有规定 BIA , 或加拿大破产法的一项原则,该原则凌驾于自治原则之上,或使房东无法就超过三个月的房租向其破产财产提出的优先索偿要求而使用信用证。找到这样的限制将意味着接受以下主张: BIA does not permit a landlord to take security from its tenant 日 rough 日 e vehicle of a letter of credit for amounts in excess of 日 e preferred claim, which is not supported by 日 e 语言 of 日 e BIA .

The Court also noted 日 at a landlord’s entitlement to draw on a letter of credit will turn on 日 e 通过 ticular 语言 of 日 e lease and letter of credit. 在7636156中 , 日 e lease and LC specifically provided 日 at 日 e LC was to act as security for indemnification of 日 e 房东 for losses resulting from any termination, surrender, disclaimer, or repudiation of 日 e lease, in connection with, among other 事件s, any insolvency or bankruptcy. The LC was to remain unaffected and unreleased by 日 e bankruptcy of 日 e 保持 or 日 e disclaimer of 日 e lease. This highlights 日 e importance of a properly drafted lease and letter of credit.

分析概述

上诉法院的分析重点在于信用证的自主性以及信用证的原则与管辖房东可能针对破产租户的财产提出的主张的原则之间的区别。法院还对判例法进行了彻底的审查,该判例管理着受托人的免责声明和房东使用信用证的能力之间的相互作用。

在判例法向几个方向发展的同时,法院在 熔岩系统公司(接收器)&v。的经理克拉里卡人寿保险公司 (2001),[2002] O.J. No. 2526(ONCA)和 加拿大课程服务(重新), 2020 ONCA 267,以及最高法院的判决 水晶投资有限公司v。 Domgroup Ltd., 2004 SCC 3,指导当局推翻动议法官的决定。

下级法院的裁定是,破产的受托人对租约的免责终止了该租约,就好像该租约已被当事方自愿终止一样。 Cummer-Yonge 投资有限公司v。柴草, [1965] 2 O.R. 152和 Mussens Ltd.,Re, [1933] OWN 459(Ont。SC)。上诉法院认为,下级法院高估了免责声明的效力,部分原因是它忽略了考虑 结晶投资,它推翻了 Cummer-Yonge 而且因为它没有最近决定的好处 课程服务 它发现:(i)租户的受托人对租赁的免责声明仅使无力偿债方受益;(ii)通过免责声明被视为自愿终止租赁的行为无效 为了所有目的,并且(iii)免责声明仅终止了房东的权利 反对这 破产的房客的遗产。

法院承认 结晶投资 虽然倾覆 Cummer-Yonge 并指示该免责声明不应免除第三方的合同义务,没有具体检查其针对转让人和担保人的推理是否同样适用于信用证上的房东。下级法院通过以下结论填补了空白: Cummer-Yonge 不适用,上诉法院改为在 熔岩系统 这还涉及房东声称要利用后来破产的租户提供的不可撤销的信用证。 熔岩系统 运用信用证自治的原则,但有两个例外:(i)银行已将其对房东的任何债权转让给受托人,而受托人证明房东在利用信用证时有欺诈行为, (ii)受托人向房东提出索赔,要求受托人偿还银行的信用证上的“不正当”提款。在本案中均不适用任何例外。

上诉法院还评论说,要接受受托人的论点并维持下级法院的裁决,法院实际上将接受以下主张: BIA 不允许房东通过信用证的方式从其租户处获得抵押,前提是该抵押超出了根据 BIA . Such a proposition is not supported by 日 e 语言 of 日 e BIA 这会违背信用证自主权的长期原则。

“提示”是指 提示

受托人在动议中还提出了另一种论点,即应根据租赁条款降低信用证的价值,这允许在一定程度上降低信用证的价值,前提是承租人从未被租借。拖欠并“立即”支付了所有租金。房东提取了全部250万美元,受托人称这超出了强制性减少至137万美元,这是对37户人的要求。 信用证初始任期的月份。

The 保持 had twice failed to pay rent when due (the first day of each calendar month). In 日 e motion judge’s view, 日 e word “promptly” meant “within a reasonable time” and not on 日 e actual day 日 at rent is due. The Court of Appeal disagreed, finding 日 at 日 e context of 日 e Lease required 日 at 日 e term “promptly” means payment of rent when due – 名称ly 日 e first date of each calendar month. Accordingly, 日 e pre-conditions for a reduction in 日 e value of 日 e LC were not met and 日 e value of 日 e LC was properly $2.5 million.

有关更多信息,请联系我们的RPP或破产公司的任何成员。&重组组。

 

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